Тяжёлая доля, да всё своя воля



///


alttext



Нотариусы Александр Сагин и Наталья Сергеева в программе «Право на защиту» рассказали о том, как грамотно оформить сделки с долями в недвижимости, а так же о новом порядке отзыва доверенностей.

Ильмира Маликова: Здравствуйте. У микрофона Ильмира Маликова. Сегодня мы с вами поговорим о нашем праве на защиту. Наши права сегодня будут защищать нотариусы. Как правило, эфиры с представителями нотариального сообщества вызывают большой и неподдельный интерес наших радиослушателей. Сегодня, когда я встретилась с коллегами, я была приятно поражена тому, что нотариальное сообщество за последнее время приняло несколько очень важных документов, которые было оформлены  в федеральные законы. Они подписаны Президентом РФ Владимиром Путиным. Одни вступили в силу 15 июля, другой вступит в силу с 1 января 2017 года. Эти законы наведут порядок в тех областях, которые вызывали панический ужас у наших сограждан. Мои гости сегодня – Наталья Сергеева – нотариус города Москвы.

Наталья Сергеева: Добрый вечер.

Ильмира Маликова: И Александр Сагин – начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты. Здравствуйте.

Александр Сагин: Здравствуйте.

Ильмира Маликова: Президент России подписал федеральные законы №332 и №360, которые расширяют сферу компетенции нотариуса. Отношения кредитора и заёмщика, подлинность доверенности теперь можно проверить через интернет, система нотариальных тарифов станет ещё более удобна для граждан. Начнём со сделок с долями в недвижимости. Сейчас изменилась ситуация с обязательными нотариальными формами сделок с долями. Хотелось бы, чтобы мы прокомментировали инициативы депутатов. Одна из партий вышла с предложением очень просто всё решить с долями – всё продать, а потом всё поделить.

Александр Сагин:  Изначально была установлена обязательная нотариальная форма для сделок по продаже. Она была установлена с 29 декабря 2015 года. В этом году был подписан и вступил в силу закон №172, который установил, что теперь не только продажа долей в недвижимом имуществе, но и любое отчуждение долей, а так же в случае, если всё имущество отчуждается, все эти сделки подлежат обязательному нотариальному заверению. Для чего это сделано. Когда постороннее лицо становится участником долевой собственности, то зачастую бывают конфликтные ситуации. Доли продаются, вселяются какие-то непонятные граждане. При этом он никак не давал другим участникам долевой собственности принять участие в покупки доли, какое они имеют в силу гражданского кодекса. Нотариус теперь обязательно проверяет, чтобы это право других сособственников обязательно было использовано. Если происходит обход этого права через дарение доли, то нотариус вправе выяснять, почему гражданин хочет подарить свою долю. Одна история, если он дарит родственнику или другу, а другая, когда доля дарится гражданину, с которым он знаком два дня, а по факту происходит продажа. Такие сделки по Гражданскому кодексу являются притворными. Обычно, в ходе беседы, это сразу становится видно.

Ильмира Маликова: Можно говорить о том, что в своё время, когда нотариус был исключён из процесса оформления сделок с недвижимостью – это было большой ошибкой?

Александр Сагин: Да. По сути, в 1998 году вступил в силу закон, установивший, что для сделок по отчуждению недвижимости не требуется нотариальное удостоверение. Полагали, что государственная регистрация  полностью заменит нотариуса, регистратор будет проверять законность. К сожалению, гладко было на бумаге. У регистратора изначально нет тех функций, которые есть у нотариуса.

Ильмира Маликова: И задачи такой нет.

Александр Сагин:  Нотариус и регистратор не конкуренты. Нотариус проверяет соответствие волеизъявления гражданина тому, что написано в договоре. Регистратор, даже, если в силу закона и обязан проверить законность приговора, не знает, действительно ли, гражданин хотел подарить именно на этих условиях, или он хотел подарить. Условия договора, конечно, будут законны, но намерения могут не соответствовать волеизъявления.

Ильмира Маликова: Александр Сагин – начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты. А сейчас вопрос к нотариусу города Москвы Наталье Сергеевой. Проведение сделки – это ведь очень большая ответственность для нотариуса…

Наталья Сергеева: Да. Это очень большая ответственность. Когда обращаются граждане, мы должны, в первую очередь, установить именно волю. Действительно ли это договор дарения, мены или купли-продажи. Регистратор не видит лично людей, не знает, какова была воля сторон. Он проверяет по закону, комплектности, но не по волеизъявлению. Когда-то все сделки были у нотариусов. 20 лет практики показали, что простая письменная форма неудачная история с правовой позиции. В связи с этим суды загружены судебными исками. Это наиболее рискованные сделки. Ко мне приходили, я отказывала в удостоверении таких договоров. Были такие ситуации, когда приходили и говорили, что хотят подарить долю. Действительно, безвозмездно, без условий хотите передать? Нет, нам риэлтор посоветовал, подруга посоветовала сделать дарение, чтобы было проще, потому что там надо передать предложение, что надо выкупить, а у них денег нет. Люди пытаются упростить ситуацию. Но мы обязаны соблюдать и права совладельцев. Возможно, они могут приобрести долю на предлагаемых условиях. Получаем, либо ответ, либо, человек никак не проявляет себя. Если он проявляет, то у него есть 30 дней на то, чтобы приобрести. Люди, кстати, забывают, что 30 дней не просто на то, чтобы сказать «я хочу купить», а своими действиями выйти на сделку. В последний день у тебя есть шанс купить, назначить дату совершения договора.

Ильмира Маликова:     А каким образом надо зафиксировать своё намерение?

Наталья Сергеева: Могу привести пример. У меня была ситуация, когда получили в наследство долю. Совладелец проживал за рубежом. Мы направили извещение с предложением купить. Я спросила у потенциального продавца, не всё ли равно кому ему продать. Он ответил, что ему важно получить деньги. Оказалось, что люди готовы приобрести это имущество. Вторично послали извещение о том, что такого-то числа приезжайте на заключение договора. Приехал человек – мы удостоверили договор.

Ильмира Маликова: Необходимо послать письмо с уведомлением. Да, надо приложить некоторые усилия.

Наталья Сергеева: Это будет являться доказательством вашей добросовестности. Если мы не исполним все установленные законом требования, то человек может перевести на себя права покупателя, если он докажет в суде, что у него на тот момент были те денежные средства и он мог приобрести, но его права были нарушены. Надо задуматься об этом не только продавцам, но и покупателям. Когда сделка расторгается, то стороны приходят в первоначальное положение. Продавцу возвращается имущество, покупателю та сумма. А, если в сделке занижена сумма продажи? Люди у нас не любят платить налоги, но вот он риск. Ты получишь свой миллион вместо 10, и в суде будешь доказывать, что платил другие деньги.

Ильмира Маликова: А, если обнаружится, что сделка притворная, то можно будет ещё загреметь за мошенничество.

Наталья Сергеева: Да. За уклонение от уплаты налогов.

Ильмира Маликова: В студии Радио России сегодня Александр Сагин – начальник юридического отдела Федеральной нотариальной и Наталья Сергеева — нотариус города Москвы. Рассмотрим такой пример. Есть муж, жена и ребёнок. Муж умирает. Выясняется, что у него есть еще один ребёнок, внебрачный или от первого брака. Он претендует на долю в квартире. Отношения плохие. Говорит, что долю отца им не продаст. Утроит «небо в алмазах». Каким образом обезопасить себя и заставить продать эту долю?

Наталья Сергеева: Заставить никого нельзя, но и соблюдение гражданского законодательства никто не отменял. Новый владелец обязан предложить своим совладельцам выкупить эту долю. Он не может продать долю третьему лицу, пока не предложит на тех же условиях совладельцам. Условия должны быть те же. Представим, что мы совладельцы. Вы мне предлагаете выкупить за 15 млн. рублей. Понятно, что это немыслимо и не имеет смысла. Третьему лицу, в этом случае, вы обязаны продать ровно за эти же 15 млн. рублей. Вы не можете продать дешевле.

Ильмира Маликова: И это необходимо так же зафиксировать у нотариуса.

Наталья Сергеева: Да. У нас же сделка имеет не только цену, но и другие условия. Извещение совладельца – предлагаю купить за 900 тыс. рублей мою 1/6 долю в какой-то квартире. Характеристики квартиры должны быть как-то обозначены. Бывает так, что имущество находится в таком состоянии, что его просто не захочешь покупать. А может и захочу.

Ильмира Маликова: Давайте начнём принимать звонки. Добрый день.

Слушатель: Мы беспокоим вас из Самары. В браке в 1997 году мы с мужем купили дом с земельным участком и ещё один дом на прилегающем участке. В 2006 году муж погиб в автокатастрофе. Мы с детьми в установленный законом 6-ти месячный срок вступает в права наследования. Но только на машину. Потому что всё остальное имущество мы фактически приняли в связи с тем, что были с мужем зарегистрированы, совместно проживали, есть справка, что мы проживали вместе с ним. В 2012 году мошенники берут и отчуждают это имущество от моего имени, ссылаясь на то, что данное имущество не является наследственным. Мы несколько раз обращались в Самарскую нотариальную палату. Ответ неприемлемый – это имущество, действительно, не являлось наследственным. Нас отправили в суд признавать данное имущество наследственным. Вопрос. Если дети проживали с отцом, были с ним совместно зарегистрированы, но не оформили вступление в права наследования, разве это имущество не является наследственным?

Наталья Сергеева: Имущество было приобретено на имя супруга?

Слушатель: На моё имя.

Наталья Сергеева: То, что можно было выделить супружескую долю и её унаследовать  в принципе да. Тогда бы это входило в состав наследства. Но так как титульным владельцем являетесь вы, то оно на тот период не входило в состав наследства. Вам надо было доказывать, что в отношении вас были совершены мошеннические действия, признавать эти сделки недействительными. Ели говорить про наследование доли мужа детьми, то тогда её там надо было выделять.

Ильмира Маликова: Следующий вопрос из Твери. Можно ли к нотариусу прийти со своим риэлтором и уже своим проектом договора?

Наталья Сергеева: Можно прийти и принести проект договора. Это не отменяет того, что нотариус будет работать с этим договором. Он должен проверить содержание договора, что всё отражено в рамках действующего законодательства. К сожалению, иногда приносят такие договоры, что приходится глобальную работу проводить.

Ильмира Маликова: Вопрос, возможно, в том, что слушатель из Твери хочет проверить компетентность риэлтора.

Александр Сагин:  Риэлтор и нотариус ни в коем случае не конкуренты, у них разные задачи. Риэлтор занимается подбором квартиры, сбором документов, но за юридическую чистоту всю ответственность несёт нотариус.

Ильмира Маликова: Какова сумма оплаты нотариальных услуг.

Александр Сагин:  Если по обязательным нотариальным формам, то тарифы установлены Налоговым кодексом. Он составляет 0,5% от стоимости продаваемого имущества, но не более 20 тысяч рублей. Если имущество стоит больше 4 млн. рублей, это никак не будет влиять на размер нотариального тарифа. С миллиона это будет 5000 рублей.

Ильмира Маликова: А услуги по проверке договора?

Наталья Сергеева: Правовая, техническая работа устанавливается палатами субъектов. В Москве это 5000 рублей.

Ильмира Маликова: Что делать, спрашивают нас москвичи, если собственники долей не могут договориться между собой? Все в конфликтных ситуациях.

Александр Сагин:  Если он будет продавать кому-то другому, то он будет продавать ровно за ту же цену, которую будет обязан предложить им, на тех же условиях. Они у него смогут выкупить.

Ильмира Маликова: Как долго может продолжаться эта история?

Александр Сагин:  Если он нашел покупателя, то он должен предложить сособственникам и в течение месяца они имеют право приобрести на тех же условиях. Если этого не произойдёт, то он сможет продать после истечения этого месяца… Надо обратить внимание, что при наследовании имущества жилых помещений преимущественное право имеет тот, кто проживает в этом помещении. Если по наследству переходит квартира однокомнатная, которую невозможно разделить в натуре, то наследник, который проживает в квартире, может обратиться в суд с требованием, чтобы ему продали эту долю. Но суд будет исходить из рыночной стоимости этой доли.

Ильмира Маликова: У нас есть звонок. Говорите.

Слушатель 2: Приехали ко мне мои приятели из Латвии. Там они проживают. Здесь умерла сестра и в наследство они получили квартиру. Он не имеет ни гражданства России, ни гражданства Латвии. Как с него возьмут НДФЛ? 30%? Полную сумму?

Ильмира Маликова: НДФЛ? По-моему, вопрос поставлен не корректно?

Александр Сагин:  Налог на наследство в России отменён с 2006 года. Он платить налог на наследство не будет. А затем будет платить только налог на имущество, ежегодно, как все граждане. Если он будет продавать, то это уже другая история, там надо смотреть договор.

Ильмира Маликова: В студии у нас сегодня Александр Сагин – начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты и Наталья Сергеева – нотариус города Москвы. Мы переходим к не менее важной теме – новый порядок отмены доверенностей. Очень часто мы даём кому-то доверенность. На ведение дел, продажу имущества. Вдруг в какой-то момент наступает прозрение, что этот человек запятнал себя. Процесс отзыва доверенности превращался в проблему. Как теперь это происходит?

Наталья Сергеева: Это вступит в силу с 1 января 2017 года. Для двух видов доверенностей существует простая письменная форма и нотариально удостоверенная. По простой письменной форме будет два варианта: так же отменить в простой письменной форме, при этом сохраняется сегодня существующий порядок. Третьи лица считаются оповещёнными с момента публикации по истечении месячного срока. Второй вариант – в нотариальной форме сделать распоряжение об отмене доверенности и  с момента того, как нотариус внёс в наш единый реестр сведения, на следующий день будет считаться, что все третьи лица оповещены. Не нужно будет делать лишних телодвижений.

Ильмира Маликова: Получается, что сведения будут внесены в реестр и лица, производящие сделку смогут ознакомиться с этой информацией.

Наталья Сергеева: Да. Это открытый реестр, он 24 часа в сутки работает.

Ильмира Маликова: Если доверенность в простой письменной форме – можно ли сделать нотариальное извещение о том, что эта простая письменная форма аннулируется?

Наталья Сергеева: Да, можно. У простой письменной формы два варианта. Либо простая письменная форма, либо так же прийти к нотариусу и сделать нотариальную отмену.

Александр Сагин:  Если будет удостоверено в нотариальной форме доверенности, то и отмена должна быть только в нотариальной форме. Реестр отменённых доверенностей действует уже два года. К сожалению, юридического значения он не имел. Информация, зачастую, носила справочный характер. Сейчас ситуация изменится. Если там будет размещена информация, будет считаться, что все извещены.  

Ильмира Маликова: У нас звонок. Здравствуйте.

Слушатель 3: Проект договора входит в нотариальные действия или это услуга правового-технического характера?

Александр Сагин:  Плата, которую взимает нотариус, состоит из двух частей – нотариальный действия и услуг правового-технического характера. Конституционный суд в своём определении охарактеризовал, чем они отличаются. Нотариальный тарив – то, что написано в основах законодательства РФ, как обязанность нотариуса делать в любом случае всегда, а есть услуги правового-технического характера – он может их совершать или не совершать в зависимости от необходимости. Например, по наследственному делу нотариус направляет запросы, которые он может не совершать, если ему сразу принесут готовую информацию. Он составляет проект договора. Ему могут принести готовый проект договора. В 99% случаев договоры всё равно нуждаются в корректировке. Тут уже нотариус оказывает услуги правового-технического характера.

Ильмира Маликова: К сожалению, завершается наша программа. Наше время истекло. Александр Сагин – начальник юридического отдела Федеральной нотариальной палаты и Наталья Сергеева – нотариус города Москвы сегодня были гостями нашей программы. Всего доброго.